دانلود پایان نامه

اینجا فقط تکه های از پایان نامه به صورت رندم (تصادفی) درج می شود که هنگام انتقال از فایل ورد ممکن است باعث به هم ریختگی شود و یا عکس ها ، نمودار ها و جداول درج نشوندبرای دانلود متن کامل پایان نامه ، مقاله ، تحقیق ، پروژه ، پروپوزال ،سمینار مقطع کارشناسی ، ارشد و دکتری در موضوعات مختلف با فرمت ورد می توانید به سایت  40y.ir  مراجعه نمایید.

رشته حقوق همه گرایش ها : عمومی ، جزا و جرم شناسی ، بین الملل،خصوصی…

در این سایت مجموعه بسیار بزرگی از مقالات و پایان نامه ها با منابع و ماخذ کامل درج شده که قسمتی از آنها به صورت رایگان و بقیه برای فروش و دانلود درج شده اند

ارتفاق این است که مالک بتواند استفاده مطلوب و کامل از ملک خویش بنماید. زیرا در هر سه مجاورت مذکور، مالک جهت استفاده مطلوب از ملک محتاج به برقراری رابطه با املاک مجاور دارد که وجود این رابطه در غالب حق ارتفاق معنا مییابد. بر اساس یک نوع تقسیم، حق ارتفاق به دو دسته ارتفاق پیدا و ارتفاق ناپیدا تقسیم میشود که برای ما ارتفاق پیدا ملموستر است. حق ارتفاق پیدا آن است که دلالت کننده مادی محسوس بر آن حق، وجود داشته باشد، مانند روزن (در حق منظر) و قناتی که از ملک غیر، عبور میکند. در تعریف حق ارتفاق ناپیدا نیز میتوان گفت: «هر گونه ارتفاق که تجلی خارجی آن، نامحسوس باشد مانند اینکه همسایهای تعهد کند که دیوارش را از دو متر بالاتر نبرد (به نفع همسایه).» چنین حق ارتفاقی در زمرهی ارتفاق سلبی میباشد. بنابراین از بین ارتفاق مذکور حق ارتفاق ناپیدا در بیع زمانی کاربرد خواهد داشت که بر اساس آن هر یک از مالکین زمانی، در برابر مالکین زمانی دیگر که به نوعی همسایه وی محسوب میشوند، متعهد میگردند که اقدامات خاص مانند تغییر وضعیت ظاهری ملک و … را انجام ندهند. بیع زمانی علاوه بر اینکه متضمن نوعی حق ارتفاق سلبی و ناپیدا است، متضمن حق ارتفاق غیر مستمر نیز است.

در حق ارتفاق مستمر اعمال آن به صورت مستمر صورت میگیرد و محِق در هر لحظه می‌تواند به آن استناد نماید تا کمال منفعت را کسب نماید، اما در حق ارتفاق غیر مستمر محق در یک مقطعِ زمانی خاص، حق استناد به آنرا خواهد داشت، برای مثال شخصی که حق ارتفاقی در مورد محل ریختن برف را دارد، نمیتواند در تابستان که هیچ برفی وجود ندارد، به آن استناد نماید و یا به استناد حق مزبور مبادرت به ریختن مواد زائد نماید. با توجه به اینکه قرارداد بیع زمانی به صورت دورهای و غیر مستمر برقرار میگردد، حق ارتفاق غیر مستمر برای مالک زمانی در مدت و مقطع زمانیِ مالکیتش قابل تصور است و با استناد به حق مزبور میتواند کمال منفعت را کسب نماید، ولی سایر مالکین نیز میتوانند با استناد به حق ارتفاق سلبی با استیفای منافعی که به ضرر آنها باشد مخالفت نمایند. ماده 107 ق.م. حدود تصرفات صاحب حق ارتفاق را معین میکند و اشعار میدارد: «تصرفات صاحب حق در ملک غیر که متعلق حق او است باید به اندازهای باشد که قرار دادهاند و یا به مقدار متعارف و آنچه ضرورت انتفاع اقتضاء میکند.» این نظر را نیز میتوان رد نمود. زیرا مجاورت زمانی را نوعی حق ارتفاق قلمداد نموده است و حق ارتفاق در ماده 93 ق.م. این گونه تعریف شده است: «ارتفاق، حقی است برای شخص، در ملک دیگری»؛ در حالی که مالکیت هر یک از اشخاص در مملوک زمانی در مقطعِ زمانی خویش مفروز است و دیگران هیچ گونه حقی نسبت به آن ندارند و نیز برای وجود حق ارتفاق، لازم است که دو مال غیر منقول بالذات وجود داشته باشد، به عبارت دیگر باید یک ملک صاحب ارتفاق و یک ملک مورد ارتفاق وجود داشته باشد. ملکی که حق ارتفاق به نفع آن وجود دارد، به عنوان صاحب ارتفاق و ملکی که این حق نسبت به آن اعمال میگردد، ملک مورد ارتفاق نامیده میشود. در صورتی که در بیع زمانی فقط یک مال غیر منقول بالذات وجود دارد که هر یک از مالکین در مقطعی مشخص، مالک آن
میباشند.
بدیهی است که در بیع زمانی، نمیتوان رابطه مالکین با عین را مطلقاً منقطع دانست و عین را ملکِ طلقِ مالکِ فعلی دانست. همان طور که اشاره شد مالکیت، امری عقلایی و عرفی است. عرف و عقلا، همان گونه که مالکیت را برای شخص به طور موقت اعتبار میکنند، رابطه مالکین دیگر را کاملاً منتفی و منقطع نمیدانند. به عبارت دیگر، اگر چه مال در ملک مالک فعلی است و دیگر خریداران فعلاً هیچ گونه مالکیتی بر مملوک زمانی ندارند، اما همچنان رابطه ضعیف و اعتباری بین عین و مالکان دیگر برقرار است و همین رابطه ضعیف، باعث میشود اختیارات مالکین محدود شود. در بندهای ذیل مواردی که مالکان میتوانند به یکدیگر رجوع نمایند و مواردی که آنان باید با همکاری یکدیگر مملوک زمانی را اداره نمایند را مورد مداقه قرار میدهیم.
بند اول: تخلیهی مملوک زمانی
هریک از مالکین باید مطابق قرارداد، در پایان مقطعِ زمانی خویش ملک را تخلیه نماید تا مالک بعدی بتواند بر مملوک زمانی استیلاء یابد و تصرفاتِ مالکانه خویش را اعمال کند. در صورتی که یکی از مالکین بعد از انقضای مقطعِ زمانی متعلق به خویش، همچنان به تصرف خود ادامه دهد، چنین تصرفی ممکن است با اذن مالک بعدی باشد که خود به دو صورت متصوراست. اذن مالک مبنی بر ادامه تصرفات یا در مقابل عوض است که میتواند در قالب عقد اجاره یا صلح منعقد شود یا بدون عوض است که در این صورت عاریه، اباحه یا حق انتفاع است. با توجه به اینکه در این حالت مالک با رضایت خود موافقت بر ادامه تصرفات آن مالک در زمان مختص به خود نموده است، لذا بحثی در این مورد وجود ندارد. ممکن است ادامه تصرفات مالک قبلی بدون اذن مالک بعدی باشد، با توجه به ماده 308 ق.م. که مقرر میدارد: «غصب استیلا بر حق غیر است به نحو عدوان. اثبات ید بر مال غیر، بدون مجوز هم در حکم غصب است»، غاصب شناخته میشود. زیرا وی به نحو عدوان بر مال استیلا یافته و یا بدون مجوز وضع ید کرده است و مانع اعمال حقوق مالک دیگر گردیده است و اقدام متصرف به عدوان با ماده مرقوم انطباق دارد و باید اجرت نصیب مالک بعدی را در مدتی که مانع استفاده و تصرف مالک در ملکش شده است را بپردازد و اگر باعث اتلاف یا تسبیب مال شود، مطابق ماده 309 ق.م. ضامن خواهد بود؛ لذا با توجه به اینکه مال متعلق به تمامی مالکان است، در مقابل تمامی آنان ضامن منافع فوت شده است، در این صورت ضمان اصلی متلِف، رد عین به مالکین است و الزام به دادن مثل و قیمت به عنوان بدل تکلیف اصلی در مقام وفای به عهد مقرر شده است و ضمان مستقلی به شمار نمیآید.
بند دوم: هزینه تعمیرات و نگهداری

همان گونه که بیان شد تمامی مالکین باید برای حفظ مملوک زمانی تلاشهای لازم را مبذول دارند. هر یک از مالکین به هنگام انعقاد قرارداد این مطلب را میدانند که عدهای دیگر نیز مالک مملوک زمانی شده یا خواهند شد و این را هم میدانند که هر یک از مالکین، برای اینکه از حقوق خویش
بهرهمند شود باید مملوک زمانی محفوظ بماند و یکی از کارهایی که جهت حفظ لازم است پرداخت هزینهها میباشد. زیرا اگر هزینهها را پرداخت نکنند، مملوک زمانی به مرور مستهلک و نابود می‌گردد، بنابراین همه آنان این شرط ضمنی را پذیرفتهاند که هزینههای لازم را برای نگهداری عین را بپردازند. همچنین میتوان پرداخت هزینهها را این گونه توجیه کرد: هر کس که قرارداد بیع زمانی را منعقد
میکند، به لوازم آن نیز پای بند میشود. با توجه به اینکه دیگران نیز حق تصرف و انتفاع از عین را در دوره مشخص دارند؛ لذا برای حفظ حقوق دیگران هم که شده است، هر یک از مالکان باید هزینههای لازم مانند هزینههای آب، برق، گاز، تلفن و … را برای حفظ مال بپردازند.2
نکتهای که میتوان به آن اشاره نمود، این است که با توجه به ماده 306 ق.م. اگر یکی از مالکین زمانی هزینههایی را نسبت به مملوک زمانی مصرف نموده باشد، حق مطالبه آنرا از سایر مالکین نخواهد داشت، مگر اینکه قبلاً از آنان اجازه گرفته باشد و یا عدم دخالت یا تأخیر در صرف هزینهها، موجب ضرر سایر مالکین گردد. نکته دیگری که لازم است، بیان شود این است که اگر در مقطعِ زمانیِ متعلق به یکی از مالکین، تعمیراتی لازم آید که تأخیر در آن موجب ضرر سایر مالکین گردد، مالک مقطعِ زمانی مربوط نمیتواند مانع تعمیرات گردد؛ هرچند که مقطعِ زمانی متعلق به وی در مدت تعمیرات مستغرق شود. این مطلب را میتوان از ماده 485 ق.م. که مقرر میدارد: «اگر در مدت اجاره در عین مستأجره تعمیراتی لازم آید که تأخیر در آن موجب ضرر باشد، مستأجر نمیتواند مانع تعمیرات مزبوره گردد، اگر چه در مدت تمام یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستأجره کلاً یا بعضاً استفاده نماید، در این صورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت»، برداشت نمود.
نحوه ادارهی مملوک زمانی و پرداخت هزینهها معمولاً در قالب دو فرض متصور است؛ در فرضی که نحوه اداره با توافق مالکین باشد و در فرضی که نحوه اداره بدون توافق آنان باشد. در فرض نخست چندین نفر با توافق و شناخت قبلی از یکدیگر مملوک زمانی را خریداری مینمایند. مواردی وجود دارد که یک شخص توانایی خرید یک مال را ندارد، لذا با اجتماع سرمایه سایرین مالی را تحصیل میکنند و در هر مقطع زمانی خاص، هر کدام مالک مال مذکور میگردد. در همین فرض مواردی را هم میتوان یافت که شخصی مالکِ ملکی گرانبها است، به نحوی که دیگران قادر به خرید آن نیستند، لذا ملک خود را به صورت بیع زمانی به خریداران متعدد واگذار مینماید و در هنگام واگذاری به تک تک خریداران متذکر میشود که نحوه اداره مملوک زمانی بر عهده خریداران میباشد. ادارهی مملوک زمانی با توافق خریداران امکان پذیر است (مواد 576 ـ 578 ق.م.). بنابراین نحوه پرداخت هزینههای نگهداری و تعمیرات بر اساس توافق طرفین خواهد بود. فرض دوم که نحوهی اداره بدون توافق مالکین می‌باشد؛ در واگذاری مالکیت زمانی واحدهای ویلایی، مدیریت ویلا با ارائهی قرارداد الحاق فروش به متقاضیان و با قبول ایجاب خرید تک تک آنها، مالکیت زمانی را واگذار میکند و نحوه اداره مملوک زمانی با همان مدیریت ویلاست که مالکیت را به خریداران منتقل نموده است. در چنین مواردی انجام تعمیرات با دریافت هزینههای ماهانه یا سالانه از مالکین است. در واقع انتقال مالکیت زمانی به خریداران در فرض مذکور مبتنی بر یک عقد مختلط است. بدین معنا که هنگام واگذاری عین، هم مالکیت زمانی عین در قالب عقد بیع واگذار
میگردد و هم واگذارنده (بایع) اداره مملوک زمانی و نیز ارائه خدمات جانبی را بر عهده میگیرد.
بند سوم : تخریب و بازسازی
تمام اشیایی که مورد استفاده انسان قرار میگیرند به تدریج بقاء خود را از دست داده و از بین می‌روند. برخی از چیزها مانند خوردنیها و آشامیدنیها سریعتر از بین میروند و برخی دیگر مانند اتومبیل، هواپیما، میز و … دیرتر از بین میروند. ساختمان نیز از جمله اشیایی است که دیر از بین میرود. اما همین اشیاء نیز بالاخره روزی از بین خواهند رفت. اگر ساختمانی دارای مالک واحد باشد بازسازی آن به آسانی انجام خواهد یافت. اما در مواردی مانند مالکیت مشاع و بیع زمانی که مالکین متعدد وجود دارند، بازسازی امری دشوار خواهد بود. در چنین مواردی مطابق ماده 13 قانون تملک آپارتمانها، وجود یکی از دو شرط، یعنی پایان عمر مفید ساختمان و یا فرسودگی کلی ساختمان که بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود؛ لزوم بازسازی ساختمان را موجه میسازد. اصطلاح «عمر مفید» را قانون تعریف ننموده است، ولی میتوان این گونه تعریف نمود: «از گذشتن مدت زمانی از احداث ساختمان که دیگر افادهی مقصود برای سکونت یا محل کار نمیدهد». به عبارت دیگر، هر چند ساختمان قابل استفاده است اما مدت زمانی از ساختمان آن گذشته که دیگر کارآیی لازم را برای استفاده ندارد و در شرفِ فرسودگی است. در چنین صورتی قانون تحت شرایطی بازسازی آنرا مجاز شمرده و مالکین میتوانند آنرا تخریب و از نو بسازند.3 یکی دیگر از مواردی که بازسازی ساختمان را موجه میسازد «فرسودگی کلی» است. البته «فرسودگی کلی»ای مقصود قانونگذار است که با قید «بیم خطر یا ضرر مالی و جانی» همراه باشد. بنابراین اگر ساختمان دچار فرسودگی کلی شود، ولی بیم خطر یا ضرر جانی و مالی نداشته باشد، نمی‌تواند از موارد و مصادیق بازسازی باشد. تشخیص اینکه بازسازی ساختمان در اثر عمر مفید ساختمان و یا فرسودگی کلی نیاز به بازسازی دارد، بر عهدهی مالکین است. در صورتی که اکثریت مالکین با این امر مخالفت نمایند، بدیهی است که بازسازی امکان ندارد، ولی اگر اکثریت موافق بازسازی باشند، در این صورت رأی اقلیت قابل

دسته بندی : پایان نامه حقوق

دیدگاهتان را بنویسید