نوسانات بازار مسکن

نوسانات بازار مسکن تحت تاثیر ساختار کلان اقتصادی کشور از مدل خاصی پیروی می‌کند. این مدل در سه دهه گذشته که الگوی اقتصاد کشور برمبنای درآمد نفت شکل گرفته و از طرف دیگر ساختار سکونتی از قالب روستایی به شهری تبدیل شده است، به طور نسبی روند ثابت و معینی رابر تحولات قیمت، تولید و سرمایه گذاری در بخش مسکن حاکم کرده است.

مطابق این الگو قیمت مسکن در یک دوره سه الی چهارساله از ثبات نسبی برخوردار می شود و تا حدودی عرضه بر تقاضا تفوق می‌یابد و بر بازار معاملات و سرمایه گذاری حاکم می شود. بعد از طی این دوره ابتدا در شهر تهران (به عنوان شهر پیشتاز) و به دنبال آن در سایر شهرهای بزرگ تقاضای توده وار و غیرطبیعی، وارد بخش مسکن می شود. چون عرضه مسکن در کوتاه مدت نمی تواند پاسخگوی این تقاضا باشد، قیمت مسکن به صورت جهش وار افزایش می‌یابد تا در آن قیمت، مازاد

تقاضا بر عرضه از بین برود. به دنبال آن افزایش در تولید و سرمایه گذاری اتفاق می افتددراین حالت همزمان با فروکش کردن تقاضا و ثبات قیمت ها شیب نمودار ثابت و به سمت پایین حرکت می‌کند.

 این وضعیت ادامه می‌یابد تا سیکل دیگر در دوره زمانی بعدی یعنی حدود سه الی چهار سال دیگر اتفاق بیفتد.(امکانیان ، ۱۳۹۱)

در این پژوهش روند و تحولات قیمت مسکن و عوامل موثر بر آن بررسی شده اند. از جمله مهمترین نتایج، مشخص کردن روند پلکانی قیمت مسکن، اثر نقدینگی بر افزایش قیمت و برابری کلی افزایش قیمت مسکن در طول زمان با سایر قیمت ها است.

۱- جایگاه بخش مسکن در اقتصاد ملی

نخست به جایگاه بخش مسکن به عنوان یکی از بخش های عمده اقتصادی و ارتباط و پیوند آن با اقتصاد کلان کشور می پردازیم. طی هر سال حدود ۲۰ الی ۳۰ درصد از سرمایه ثابت کشور در بخش

مسکن ایجاد می شود و به طور میانگین به همین نسبت از نقدینگی کل کشور در بخش مسکن مصرف می شود. سهم مسکن از اشتغال کشور به ۱۱ درصد بالغ می شود. لذا بخش مسکن رابطه

تنگاتنگ و وسیعی با سایر بخش های اقتصادی دارد و از تحولات سایر بخش ها تاثیر می پذیرد و خود بر آن ها اثر قطعی می‌گذارد.

خرید آپارتمان در پرند با وام

۲- ویژگی های ساختاری بخش مسکن

برای تحلیل بازار مسکن لازم است به سه ویژگی عمده و ساختاری این بازار اشاره کنیم.این سه ویژگی عبارتند از :

۱-۲٫ رشد پلکانی قیمت مسکن

۲-۲٫ وجود نوسانات ادواری شدید در تولید مسکن

۳-۲٫ سهم بالا در سبد هزینه خانوار

تبعیت شاخص قیمت مسکن از شاخص تورم، با یک الگوی متفاوت و پلکانی است، ولی در بلندمدت شاخص تورم و شاخص قیمت مسکن به طور تقریبی با یکدیگر برابر می‌شوند.

الگوی تغییرات قیمتی، موضوع بسیار مهم در تحلیل بازار مسکن است که علت ها و عوامل آن به طوری که در ادامه به آن خواهیم پرداخت، در ساختار اقتصادی کلان کشور ریشه دارد، ولی آنچه مهم است اینکه این الگو و شوک های ناشی از آن، هم بر تقاضای موثر خانوار اثرات مخرب دارد و هم موجب نوسانات ادواری شدید در تولید مسکن می شود. موضوع دیگر که به عنوان ویژگی ساختاری بخش مسکن قابل ذکر است، سهم بالای هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار است. میانگین هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار به حدود ۳۰ درصد بالغ می شود. این سهم برای گروه های کم درآمد به طور میانگین تا حدود ۴۰ درصد نیز افزایش می‌یابد. با وجود این سهم حتی تغییرات اندک آن می‌تواند فشار قابل ملاحظه ای بر سبد هزینه خانوار تحمیل کند. به طوری که فشار ناشی از۲۰ تا ۳۰ درصد افزایش قیمت مسکن طی یک سال ، برای بسیاری از اقشار جامعه غیرقابل تحمل می‌باشد.(گرجی ، ۱۳۹۰)

فروش مسکن مهر پردیس

۳- عوامل موثر بر بازار مسکن

به طور کلی عوامل موثر بر بازار مسکن مانند سایر بازارها به دو بخش عوامل سمت تقاضا و عوامل سمت عرضه تقسیم می‌شوند ولی موضوع متفاوت در بازار مسکن عوامل سمت تقاضا است. در بازار مسکن عوامل سمت تقاضا خود به سه دسته تقسیم می‌شوند؛

الف) تقاضای واقعی مسکن (تقاضای ناشی از نیاز خانوارجهت مصرف)

ب) تقاضای سرمایه ای (تقاضای مسکن برای سرمایه گذاری وحفظ ارزش دارایی)

آنچه تحولات بازار مسکن را از تحولات سایر بخش های اقتصادی متفاوت می‌کند و موجب شکل گرفتن الگوی متفاوت تغییر قیمت می شود تقاضای سرمایه ای مسکن است. بر این اساس لازم است این تقاضا بیشتر تجزیه و تحلیل شود. اغلب خانوارها در سبد دارایی خود اقلامی را برای آتیه نگهداری می‌کنند. این اقلام عبارتند از؛ زمین و مسکن، طلا، ارز، بازار سرمایه (اوراق بهادار)، سپرده های غیردیداری (سپرده های مدت دار)، سایر دارایی ها (اتومبیل، تلفن همراه و مانند این ها). افزایش نقدینگی در جامعه به طور مستقیم بر ترکیب این دارایی اثر می‌گذارد. بررسی چگونگی این اثر رمز اصلی تحولات قیمتی بخش مسکن را نشان خواهد داد. در ایران به ویژه طی سه دهه گذشته به علت افزایش بیش از حد نقدینگی، خصلت سرمایه ای مسکن همواره موجب تشدید نوسانات این بازار شده است.

علاوه بر عوامل بیرونی، بازار مسکن متاثر از عوامل گوناگون درونی است. شرح مهم‌ترین عوامل تاثیر‌گذار بر این بخش در ادامه آمده است و به نحوه و میزان تاثیر‌پذیری آن ها اشاره شده است. به گفته

کارشناسان در کشور حدود ۶/۱‌میلیون خانوار فاقد مسکن و مستقل و ۵/۱‌میلیون خانوار فاقد مسکن مناسب با حداقل امکانات هستند.

این در حالی است که با توجه به هرم سنی جمعیت کشور و رسیدن پیک جمعیت جوان کشور به سن اشتغال و ازدواج و به تبع آن نیاز به مسکن، سالانه ساخت ۷۰۰‌ هزار واحد مسکونی که ‌بر اساس پیش‌بینی‌ها تا سا

پیش فروش آپارتمان در رودهن